강남 루카831 분양가부터 월세까지, 강남역 하이엔드 오피스텔 분석 > Q&A

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루프탑 수영장​​안녕하세요. 리치씨스의 M 입니다.​오늘 강남역 신축 하이엔드 오피스텔, 루카831을 둘러보게 되어 ​분양 정보와 함께 개인적인 생각을 공유 드립니다.​소뭉집 본점​오랜만에 만난 친구와 강남역 부근에서 밥을 먹고 나오는데 분양홍보관 앞 이모님께 붙잡혔습니다.​제발 10분만요.오늘 한 명도 못 들여보냈어요.잠깐만 구경하고 가세요....​사실 그냥 지나가려 했는데 너무 간절하게 말씀하시길래 못이기는 척 들어갔습니다. ​어차피 구경하는 건 공짜니까요.루프탑 바베큐​오늘 본 곳은 루카831(LUCA-831)강남역과 역삼역 사이, 서울 강남구 역삼동에 위치한 하이엔드 오피스텔입니다. 현대엔지니어링 시공이고 강남 한복판 입지를 강조하는 상품이었어요.​“강남 신축 하이엔드 오피스텔을 4억 넘게 할인받아 사실 수 있으세요” 루카831 오피스텔 실내​제가 안내받은 타입은 56D1 타입으로전용면적은 56.84㎡, 약 17.19평.계약면적은 130.61㎡, 약 39.51평.분양 자료를 보니 기존 총분양가는 약 20억 1,950만 원이었고, 변경 분양가는 약 16억 9,638만 원이었습니다. (평당 약 1억)​계약자 혜택은 총 4억 6,120만 원.공급가 할인 약 3억 1,120만 원에 중도금 이자 후불 혜택 약 1억 5,000만 원이 포함된 구조였습니다.​수영장 가는 길​​분양사무소에서 가장 강조한 포인트는 역시 레버리지였어요.​“3억대 자기자본으로 17억짜리 강남 부동산을 보유할 수 있다.”​실제로 자료에도 이렇게 적혀 있었습니다.변경 분양가: 약 16억 9,638만 원대출 75% 가정: 약 12억 2,535만 원보증금: 5,000만 원실투자금: 약 3억 5,845만 원 (강조)​​강남, 신축, 하이엔드, 월세 수익, 레버리지 투자자들이 좋아할 만한 단어는 다 들어 있습니다. 그런데 투자자는 여기서 한 번 더 계산기를 두드려봐야 합니다.​① 분양가가 아니라 현 시세가 중요원래 분양가 20.2억현재 분양가 16.96억약 3.5억 할인 (분양사 입장에서는 4억 가까이 할인이라 말함)하지만 투자자 입장에서는 시장이 20억을 인정하지 않은 건 아닐까?를 먼저 생각해야 함.중요한 건 할인율이 아니라 현재 시세가 얼마인지임​​② 월세 500만원 가정 (상담사 설명은 600만원)월세 500만원연 6,000만원수익률 6,000만원 ÷ 16.96억 =약 3.5%여기서 공실, 재산세, 수선비, 중개수수료, 기타 비용 빼면 실질 수익률은 2%대 후반 정도로 내려옴​​③ 대출 full 활용 시부동산 투자의 꽃은 레버리지대출 : 12.25억금리 : 5% 가정연이자 약 6,125만원월세 500만원 가정시 임대수입 약 6,000만원이미 월세 수입만으로는 이자도 충당하지 못하는 구조임 (게다가 공실까지 발생하면..?)​​④ 결국 투자 포인트는 월세가 아님이 투자는 월세 수익형 상품이라기보다는 강남 부동산 가격 상승에 베팅하는 투자라고 보는 것이 더 정확해 보입니다.​결국 핵심은 월세가 얼마 나오느냐가 아니라,5년 뒤 이 오피스텔을 얼마에 팔 수 있느냐임“내가 17억에 산 이 오피스텔이 5년 뒤 얼마나 더 비싸게 팔릴 수 있을까?” 이 질문에 명확한 수익계산과 확신이 있어야 함​​오피스텔은 아파트와 다릅니다. 아파트는 학군, 재건축, 대지지분, 실거주 수요가 함께 움직입니다. 하지만 오피스텔은 상대적으로 임대수익 상품의 성격이 강해요. 게다가 토지지분도 작고 공급도 계속 나오고 투자자 수요에 따라 가격이 흔들리기 쉽습니다. 한때는 오피스텔이 소액 부동산 투자 상품으로 인기가 많았지만 오늘날 오피스텔 시장은 이미 예전처럼 뜨겁지 않습니다.​무엇보다 투자자들이 예전처럼 무지하지 않습니다.​실내 커뮤니티​루카831은 생각보다 평범한 투자상품생각해볼 질문들실제 월세는 얼마인가?공실률은 얼마나 보는가?금리가 오르면 버틸 수 있는가? (*중요*)​5년 뒤 매각은 가능한가?같은 돈으로 다른 자산을 샀을 때보다 나은가?​​만약 수중에 3억 5천만 원이 있다면 강남 오피스텔을 살 것인지 아니면 미국의 좋은 기업 주식을 살 것인지 비교해보아야겠지요. 제 기준에서는 이 물건이 압도적으로 매력적이라는 생각은 들지 않았습니다.​할인을 받는다고 해서 반드시 싼 것은 아님 (싼게 비지떡) 대출이 많이 나온다고 해서 좋은 투자인 것도 아님실투자금이 적다고 해서 리스크가 작은 것 아님레버리지가 크면 수익도 커질 수 있지만, 반대로 부담도 커짐​결국 루카831은 나쁜 상품이라기보다는투자 관점에서는 숫자를 더 냉정하게 봐야할 자산상품이라고 느껴지네요.멋지긴 하다만 ​이제는 분양 장사도 참 힘들겠다요즘 사람들은 공부를 많이 합니다.부동산도 보고 주식도 하고,금리와 환율도 봅니다.유튜브도 보고 블로그도 보고 책도 읽고, AI에게 계산도 시켜보니까요.​여기에 더해 모두 각자만의 투자 철학도 있습니다. ​정답은 다를 수 있지만 적어도 아무것도 모른 채 “강남이니까 오르겠지” 하고 투자하는 사람은 점점 줄어드는 것 같습니다.​그래도 투자자 입장에서는 좋은 시대입니다.계산할 수 있고비교할 수 있고선택할 수 있으니까요.​저는 일단 구경만 하고 나왔습니다. 그리고 같은 돈이라면 아직은 좋은 기업의 주식이 조금 더 끌립니다.물건 소개서​결국 중요한 건 각자의 기준남들이 좋다고 하는 상품보다내가 이해할 수 있는 자산이 더 중요합니다.​그리고 다시 한번 느낍니다.요즘 투자자들은 만만하지 않습니다.ㅎㅎ​작은 기록, 큰 변화 / Small Notes, Big Impact.리치씨스 ​#리치씨스#smallnotesbigimpact #작은기록큰변화 #루카831 #강남역오피스텔 ​​